در طول 3 سال اخیر، موضوع بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری، به عنوان یکی از برنامه‌های تحقق توسعه درونی شهرها، به شدت مورد توجه برنامه‌ریزان و مدیران شهری و دانشجویان رشته‌های مرتبط قرار گرفته و این علاقه‌مندی در کارگاه‌های تخصصی و سایر همایش‌ها و گردهمایی‌ها به وضوح قابل درک است.
حتی می‌توان تا اندازه‌ای دغدغه مقاوم سازی و نوسازی واحدهای فرسوده در بین مالکان واحدهای مزبور را احساس کرد، هرچند سابقه این موضوع به سال‌ها قبل بر می‌گردد و تاکنون نیز تجارب مختلف و ارزنده‌ای به دست آمده است.
برای پیشبرد موضوع و تحقق برنامه‌های بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری، دیدگاه‌های مختلفی مطرح است که در این نوشتار مورد بررسی قرار می‌گیرد.
برخی معتقدند، با توجه به تجربه ژاپن و برخی کشورهای آسیای جنوب شرقی، برنامه تنظیم دوباره زمین باید مورد توجه قرار گیرد و محله‌های فرسوده، باید تخریب و با طرح جدید و با رعایت توجیه اقتصادی برای ایجاد رغبت و جلب سرمایه گذاران در قالب طرحهای یکپارچه، نوسازی شود.
برخی دیگر معتقدند، بافت‌های فرسوده شهری، مملو از یادگارها و نمادهایی است که تعلق خاطر ساکنان را به همراه دارد. برنامه‌های بهسازی و نوسازی، باید به این موضوع احترام گذاشته و درصدد حذف نمادها و یادگارهای مزبور نباشد و دولت و شهرداری اجرای طرحهای ساماندهی و روان بخشی را در دستور کار خود قرار دهند.
دسته سوم معتقدند، رویکرد توانمندسازی ساکنان و مالکان بافت‌های فرسوده شهری، توسط دولت و شهرداری‌ها باید مورد توجه قرار گیرد تا با ایجاد بستر حمایتی و تشویقی، انگیزه لازم در آنان ایجاد شده و نوسازی بافت‌های فرسوده توسط مردم انجام شود.
از طرفی دیدگاه‌های دیگری در این‌باره وجود دارد که با توجه به شرایط اجتماعی، فرهنگی، قانونی و حقوقی کشور می‌توان به آن توجه کرد.
بنا به تعریف و ضوابط تعیین محدوده بافت‌های فرسوده شهری، بیش از 50 درصد بناهای واقع در بافت‌های فرسوده شهری از پایداری لازم برخوردار نیستند و از سوی دیگر برآورد می‌شود، حداقل 10 درصد جمعیت شهری کشور در معرض خطرات ناشی از این حوادث باشند و این به مفهوم در معرض خطر بودن سرمایه انسانی کشور به عنوان مهمترین منابع توسعه پایدار و همه جانبه کشور است.
ناتوان از بازسازی
توان درآمدی عموم ساکنان و مالکان بافت‌های فرسوده شهری کشور پایین است و به همین خاطر نتوانسته‌اند نسبت به نوسازی یا مقاوم سازی واحدهای تحت مالکیت خود بپردازند. بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد، در بافت‌های فرسوده مرکزی شهرها، اکثرا ساکنان قدیمی و اصیل، این محدوده‌ها را ترک کرده و به بافت‌های جدید شهری نقل مکان کرده‌اند. آنها که مانده‌اند نیز به صورت عمده مالکان سالخورده و کم درآمدها هستند.
مسلما به جای ساکنان قدیمی بافت‌های فرسوده اقشار با توان مالی کمتر، مهاجران از روستاهای اطراف و نیز مهاجران خارجی آمده‌اند و به همین دلیل است که سهم اجاره‌نشینی در این محدوده‌ها نسبت به قبل بالا رفته است.
بافت‌های فرسوده شهری، با 2پدیده متضاد در شهرهای مختلف مواجه هستند. در مواردی نظیر برخی محلات شهر تهران به دلیل ریزدانگی بیش از حد و اینکه چندین خانوار در یک واحد مسکونی زندگی می‌کنند، تراکم خالص بسیار بالا بوده که در برخی موارد، بیش از 700 نفر در هکتار حضور دارند. از سوی دیگر در بسیاری از شهرها، به ویژه در محدوده بافت‌های فرسوده مرکزی، تراکم بسیار کم است. به نحوی که در هر هکتار کمتر از 50 نفر ساکنند؛ این2 پدیده اگرچه متضاد است اما به طور یقین نمی‌تواند قابل قبول باشد.
چرا که پدیده اول، حاکی از نامطلوب بودن کیفیت محیط زندگی شهری و سرانه‌های شهری است و کاهش شاخص مذکور و رساندن آن به حد مطلوب و استانداردهای شهرسازی، ضروری است. در پدیده دوم، که قریب به 90 درصد سطح بافت‌های فرسوده شهری را شامل می‌شود حاکی از بهره‌وری بسیار پائین زمین شهری و به بیان دیگر هدر رفت بسیار بالای آن است.
البته نباید فراموش کنیم که زمین شهری، کالایی گران، کمیاب و تجدیدناشدنی است. مفهوم دیگر پائین بودن این شاخص، عدم تخصیص بهینه منابع طبیعی و از بین رفتن باغ‌ها و اراضی کشاورزی، گران شدن شهر، بالا بودن غیر منطقی هزینه حمل و نقل درون شهری، هزینه امنیتی و انتظامی شهر، مصرف انرژی و آلودگی هوا و تلف شدن وقت مردم است. در یک کلام می‌توان گفت از نگاه بهره‌وری ملی این موضوع، یک فاجعه پنهان و مانع توسعه یافتگی کشور و باعث گسترش غیرمنطقی و بی رویه شهرها است.
بر اساس بررسی‌ها می‌توان گفت که برای رسیدن به آستانه سرانه استاندارد تراکم نفر در هکتار در محدوده بافت‌های فرسوده شهری، می‌توان حداقل بیش از 2 میلیون واحد مسکونی جدید علاوه بر جایگزین واحدهای فرسوده فعلی ساخت.
این به مفهوم فراهم بودن امکان اسکان سرریز جمعیت شهری در سال‌های آتی در محدوده‌های مزبور است.
اگر نکته مشترک 3 دیدگاه ارائه شده را در نظر بگیریم، چاره‌ای جز بهسازی و نوسازی واحدهای فرسوده نیست. بر این اساس برای تحقق مشارکت مردم و بخش غیردولتی، لازم است در 2 زمینه تمهیدات لازم، فراهم شود.
از طرفی، باید برای حاکمیت«شامل حاکمیت ملی (دولت)، حاکمیت محلی (شهرداری‌ها) و شبه حاکمیت (سیستم بانکی، مالی و اعتباری کشور) برای ایجاد انگیزه و توانمندسازی بخش غیر حاکمیت (یعنی مردم شامل ساکنان و مالکان واحدهای فرسوده، سازندگان و سرمایه گذاران) بسته حمایتی کامل و موثر تدارک دیده شود.
این بسته حمایتی، به منظور تاثیر بر روند نوسازی بافت‌های فرسوده، باید شامل همه موارد باشد؛مراحلی مانند، تسهیلات ساخت بلندمدت و ارزان قیمت با شرایط سهل و آسان برای تمامی کاربری‌ها و در تمامی مراحل طرحهای بهسازی (شامل تهیه طرح، آزادسازی و اجرای معابر، اسکان موقت، تأمین تاسیسات زیربنایی و روبنایی و ساخت ابنیه مسکونی و غیرمسکونی) که حداقل80 درصد هزینه‌های مربوط را پوشش دهد؛همچنین معافیت کامل در پرداخت تمامی عوارض ساخت و ساز و تراکم و مالیات‌های موضوعه و نظایر آن.
نهادسازی، ایجاد تشکل‌های مردمی و تشکیل موسسه‌ها و شرکت‌های ارائه دهنده خدمات نوسازی و همچنین شرکت توسعه شهری مورد حمایت قرار گیرد و حاکمیت تکلیف مدیریت عرصه‌های نوسازی را روشن کند.
گامی به سوی تحقق مدیریت واحد
دستگاه‌های مختلف، می‌توانند اختیار خود را به مجری طرحهای هر محدوده تفویض کنند.
همچنین یکی از 3 ضلع دولت، شهرداری و سازمان میراث فرهنگی، محور قرار گیرد و بقیه اختیارات خود را به آن تفویض کنند. در سطح هر محله نیز، یک مدیریت محله‌ای با انتخاب ساکنان و مالکان شکل گیرد و مدیر محله نقش مدیریت واحد را ایفا کند.
در سطح هر محله، دفاتری از جنس بخش غیر دولتی(خصوصی یا تعاونی) برای ارائه خدمات نوسازی و پیگیری امر بهسازی و نوسازی و انسجام بخشی به تحقق وظایف همه آحاد مرتبط شکل گیرد.
هر کدام از این گزینه‌ها در صورت انتخاب، باید حرف اول و آخر حاکمیت را در محله بزند و مردم از سردرگمی خارج شوند. اما لازم است، در گام نخست مورد اعتماد مردم واقع شوند. به یقین می‌توان بیان کرد، اعتمادسازی کلید طلایی مشارکت مردم در بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری است.
بدیهی است سطح وسیع بافت‌های مذکور و حجم سرمایه‌گذاری بسیار بالای مورد نیاز آن، هیچ گزینه دیگری به جز جلب مشارکت فکری، مالی و توان اجرایی مردم و بخش خصوصی را فراروی دولت و شهرداری‌ها و مجریان و مدیران محله‌ای قرار نمی‌دهد. توسعه کار مشترک و ایجاد انرژی جمعی حاصل از مشارکت مالکان و ساکنان محله‌های فرسوده شهری راهبرد اساسی است که باید بیش از پیش مورد توجه قرار گیرد ، اما چگونه؟
توسعه کار مشترک و جلب مشارکت همه جانبه آحاد ساکنان، مالکان و افراد علاقه مند و ذی‌نفع در امر بهسازی و نوسازی هر محله، صرفا در یک بستر شفاف، مطمئن و مملو از اعتماد متقابل تحقق می‌یابد. فارغ از مباحث حقوقی، قانونی و قراردادی، آحاد مزبور باید به متولیان، مجریان و مدیران طرحهای بهسازی و نوسازی اعم از دولت، شهرداری‌ها، مجریان بخش غیردولتی و یا دفاتر خدمات کارگزاری نوسازی محلات اعتماد و به بیان ساده‌تر رابطه عاطفی و صمیمی برقرار کنند.
* معاون برنامه ریزی شرکت عمران و بهسازی وزارت مسکن
